Mieszkania wynajmują studenci, którzy przyjeżdżają uczyć się w obcym mieście, młode małżeństwa, które chcą rozpocząć samodzielne życie, osoby, które znalazły pracę w innym mieście. Co wiąże się z wynajmem mieszkania? Jakie ryzyko ponosi osoba wynajmująca swoje mieszkanie w celach zarobkowych? Jakie obowiązki trzeba spełnić, żeby legalnie wynająć mieszkanie? Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą lub dewastacją udostępnianego mieszkania? Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania, aby była bezpieczna i zabezpieczała interesy wynajmującego i najemcy?

Powyższe dylematy są powszechne i trzeba je rozwiązać jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia wynajmu. Trzeba być przygotowanym na pytania osób oglądających mieszkanie i konkretnie określić warunki.

Rodzaj umowy najmu mieszkania

Najbezpieczniejszą formą umowy najmu mieszkania jest tzw. umowa najmu okazjonalnego. Chroni ona interesy właściciela mieszkania w najszerszym zakresie. Przy zawarciu takiej umowy łatwiej jest przeprowadzić eksmisję nieuczciwego najemcy, który bądź zalega z zalega z czynszem, bądź zdewastował mieszkanie, bądź po prostu nie chce opuścić lokalu po upływie terminu najmu lub na żądanie właściciela. Umowa taka powinna być potwierdzona notarialnie i zawierać oświadczenie najemcy, że poddaje się rygorowi egzekucji co do wyprowadzenia się z lokalu. Koszt takiej czynności notarialnej wynosi 200-300 zł, ale w przypadku pojawienia się problemów z najemcą, wystarczy w sądzie złożyć umowę wraz z potwierdzeniem notarialnym, aby szybko uzyskać klauzulę wykonalności. Z taką klauzulą można już bezpośrednio udać się do komornika sądowego, który przeprowadzi skuteczną egzekucję komorniczą.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Oczywistą sprawą jest to, że wynajem mieszkania i warunku tego najmu trzeba określić w umowie podpisanej przez wynajmującego i najemcę. W umowie tej muszą się znaleźć następujące informacje:

1. Dane stron umowy (wynajmującego i najemcy) – należy spisać z dowodu osobistego bądź innego dokumentu (np. paszport) imię i nazwisko, adres zamieszkania (niestety w najnowszym dowodzie osobistym nie ma już tych informacji, ale w takim wypadku warto spisać adres z innego dokumentu np. prawa jazdy, legitymacji studenckiej itp.) oraz numer PESEL. Wszystkie te dane pomogą znaleźć osobę, która np. zalega z czynszem, wyprowadzi się bez uprzedzenia, zdemoluje mieszkanie. Dane te dobrze jest potwierdzić drugim dokumentem. Jeśli osoba zainteresowana najmem mieszkania nie ma lub nie chce pokazać dokumentu tożsamości, lepiej od razu zrezygnować.

Zdarzają się sytuacje, że osoby próbują wynająć mieszkanie na skradziony dowód osobisty, mieszkają miesiąc lub kilka miesięcy i znikają bez śladu. Osoba oferująca mieszkanie na wynajem musi się liczyć z tym, że najemca również poprosi o okazanie dokumentu tożsamości oraz dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania lokalem. Nie ma się co dziwić, ponieważ bywają fałszywe ogłoszenia, w których oszuści oferują mieszkanie, pokazują je, podpisują umowę i pobierają kaucję wraz z pierwszym czynszem, a później się okazuje, że to nie było jego mieszkanie, tylko chwilowo miał do niego dostęp lub sam był najemcą tegoż mieszkania.

Jeżeli w lokalu mieszkać będzie więcej osób w umowie należy zawrzeć dane wszystkich osób. W umowie należy zastrzec, że najemca / najemcy będą wykorzystywać lokal wyłącznie do celów mieszkaniowych oraz że w mieszkaniu będą mieszkać tylko osoby wymienione w umowie.

2. Określenie przedmiotu umowy – trzeba określić przedmiot wynajmu, a więc np. mieszkanie  pokojowe zlokalizowane w Łodzi, przy ulicy itp., składające się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni i łazienki. Warto tutaj opisać stan mieszkania i wyposażenie.

Załącznikiem do umowy najmu mieszkania powinien być wykaz ruchomości i wyposażenia mieszkania oraz dokumentacja zdjęciowa. Dobrze, aby zdjęcia posiadały oznaczoną datę ich wykonania. W wykazie należy wymienić meble, sprzęt RTV-AGD z określeniem marki i modelu, wyposażenie kuchni itp. Wykaz taki stanowić będzie protokół odbioru mieszkania po zakończeniu najmu, a w przypadku braków w wyposażeniu będzie stanowić podstawę do potrącenia odpowiedniej kwoty z kaucji.

3. Termin trwania umowy – tutaj istnieje możliwość zawarcia umowy terminowej od dnia do dnia lub umowy bezterminowej z określeniem okresu i warunków wypowiedzenia.
4. Warunki finansowe – kwota miesięcznej odpłatności z tytułu najmu oraz termin płatności.

Kwotę warto rozbić na dwa składniki. Pierwszy to opłata za wynajem (zarobek wynajmującego), a drugi składnik to miesięczne opłaty eksploatacyjne (czynsz, elektryczność, gaz, woda i.in.) Ma to znaczenie, ponieważ rejestrując umowę w Urzędzie Skarbowym podatek zapłacimy tylko od kwoty za wynajem, a nie od łącznej sumy obu składników. Trzeba określić kto będzie opłacał comiesięczne rachunki za media.

5. Oświadczenie najemcy o braku zastrzeżeń do stanu technicznego udostępnianego lokalu, w którym stwierdza on, że decyduje się na najem oglądanego lokalu i jest świadom istniejącego stanu. W tym punkcie najemca powinien też zobowiązać się do zwrotu kosztów napraw uszkodzeń przekraczających normalne zużycie lokalu i wyposażenia.

Najemca powinien zobowiązać się do należytej dbałości o udostępniony lokal, bieżącej konserwacji i utrzymywania w czystości. Ponadto musi potwierdzić, że nie będzie dokonywał zmian budowlanych w lokalu i udostępniał lokal w celu umożliwienia dokonania okresowych przeglądów, oczywiście po uprzednim ustaleniu i potwierdzeniu terminu.

6. Warunki i termin wypowiedzenia umowy – w tym punkcie określa się ustalony termin wypowiedzenia. Ma to zabezpieczyć wynajmującego przed nagłym opuszczeniem lokalu i dać mu czas na znalezienie kolejnego najemcy, a najemcy dać swobodę opuszczenia lokalu w określonym czasie po uprzedzeniu wynajmującego.

W punkcie tym trzeba określić warunki, w których najemca może opuścić mieszkanie. Po pierwsze będzie to poinformowanie wynajmującego z odpowiednim wyprzedzeniem (np. 2 lub 3 miesięczny okres wypowiedzenia). Po drugie należy określić warunki opuszczenia mieszkania takie jak zwrócenie lokalu w niepogorszonym stanie, wysprzątane, brak zaległości płatniczych itp. Podstawą do opuszczenia do rozwiązania umowy będzie podpisanie protokołu odbiorczego mieszkania, o którym pisaliśmy wcześniej.

7. Kaucja – zwykle osoba wynajmująca zabezpiecza się przed ewentualnymi szkodami, zaległościami płatności poprzez ustalenie kwoty kaucji wpłacanej przed zamieszkaniem w lokalu

Kaucja ustalana jest zwykle na poziomie 2-3 miesięcznego czynszu. Ma ona na celu zabezpieczenie wynajmującego przed nieuczciwością najemcy. W przypadku zwrócenia lokalu w pogorszonym stanie lub z brakami w wyposażeniu, wynajmujący będzie mógł potrącić odpowiednią kwotę z kaucji. Ponadto rozliczenie za ogrzewanie lub wodę odbywa się na koniec sezonu grzewczego i nie zawsze się to pokrywa z terminem wyprowadzki. Jeśli najemca przekroczy szacowane zużycie mediów będzie można je opłacić z zatrzymanej kwoty kaucji.

8. Podpisy stron umowy – własnoręczne podpisy stron umowy, dobrze aby były czytelne, a na każdej stronie mogą znajdować się tzw. parafki.